Consejos fundamentales para alquilar una Vivienda. Renovación.

Ante numerosos reclamos presentados en la Asociación, donde los inquilinos, muy preocupados, denuncian la imposibilidad de hacer renovaciones de contratos de locación vencidos,  por haber recibido aumentos irracionales, donde se pretende más de un 45 a 50% por ciento en el nuevo valor del alquiler. Dicha situación obedece a “conductas especulativas de propietarios e inmobiliarias”

No se debe permitir abusos y estimamos un 25 por ciento anual, basado en la evolución de los salarios, pero en ningún caso excede el 30 por ciento.

Lamentablemente no existe regulación legal, que proteja a los inquilinos de estos abusos.

Debido a que no existe posibilidad de discusión en la renovación, es muy importante que antes de alquilar sepa muy bien con quién  va a alquilar y si es una administrador de propiedades, que criterios de renovación manejan. Y para evitar ser cautivo del lugar que elige para armar su vida, por la cercanía al trabajo, escuela, club, centros recreativos, etc.. antes que nada estudie que existan otras propiedades similares, para poder mudarse en caso de ser sometido a abusos en una renovación de su locación.

LO QUE TIENE QUE SABER ANTES DE FIRMAR UN CONTRATO DE ALQUILER.

    Lo primero que tiene que hacer es determinar sus necesidades de vivienda, lugar, comodidades, acceso a servicios de transporte, escuelas, etc.  Deberá visitar el sitio donde piensa alquilar en distintos horarios para ver el tráfico, ruidos, y el movimiento que existe en la zona, no dude en preguntar al vecindario. “Una vez que haya alquilado no hay lugar para arrepentimientos”.  Determine cuanto piensa gastar, no debería superar la mitad de lo que tiene de ingresos. Averigüe todos los gastos que va a tener de expensas y servicios propios, consulte con el administrador del edificio.
    Más que nunca, investigue la existencia de viviendas similares, donde se pueda mudar sin tener grandes problemas en cambios de colegios, etc.. para el supuesto caso de “imposibilidad de renovación”..

LO QUE TIENE QUE SABER PARA EL CONTRATO DE ALQUILER.

    Forma del contrato: siempre por escrito, sino se ha hecho, pero ha pagado alquileres, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.  En este link se encuentra un  Modelo de Contrato de Alquiler

    Duración del Contrato: Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.  El contrato de alquiler se puede prorrogar por contrato o tácitamente “si se sigue recibiendo los alquileres después del vencimiento”.

    Depósito en Garantía: El dinero dado debe ser devuelto reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.   No podrá exigirse una cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en la vivienda (y que no deriven de un uso habitual o corriente). El importe de la fianza se le devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato siempre y cuando entregue la vivienda al propietario en perfecto estado, incluso “actualizado“.

    El canon locativo o precio de alquiler: El precio de alquiler, se fija libremente por las partes.  El lugar y el procedimiento es el que acuerden ambas partes,  sino deberá realizarse en efectivo y en la propia vivienda. Deberá extenderse un recibo o pactar otra forma como la boleta de deposito bancario. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias.  Deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales;  sin anticipo  por periodos mayores de un mes; el pago del valor llave o equivalentes.

    Entrega del Inmueble: Debe dejarse constancia del estado general del inmueble, si es muy bueno, bueno, regular o en mal estado;  y  en particular de lo que no se encuentre en buen estado de uso, como sanitarios, pintura, cerraduras, ventanas, calefacción,  etc.  “Es muy importante dejar anotado los desperfectos porque sino le podrán ser reclamados”.

    Locador o Propietario: En el contrato deberá coincidir los datos del locador o propietario con los datos de la escritura del inmueble o se deberá acreditar un poder hecho con un escribano para poder alquilar la propiedad y recibir los alquileres.

    Sellado y gastos de Comisión de inmobiliaria: El sellado del contrato es un deber fiscal de ambos contratantes  y esta regulado en cada localidad por el gobierno provincial.  En general se paga por mitades, pero se puede pactar de otra manera.

LO QUE TIENE QUE SABER PARA TERMINAR EL CONTRATO DE ALQUILER

    Caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario: el alquiler podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

    Causas de terminación del contrato de locación o alquiler por el Locador o Propietario: Por vencimiento del contrato, sin que exista prórroga.  Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago. Darle a la vivienda un uso prohibido, como subalquilar a un tercero sin consentimiento del propietario. O cambiar el objeto de vivienda familiar a darle un uso comercial. Realizar en la vivienda actividades molestas, peligrosas, nocivas o ilícitas o causar daño a la vivienda con arreglos no autorizados por el propietario.

    Causas de terminación del contrato de locación o alquiler por el Locatario o Inquilino: Resolución anticipada.El locatario (Inquilino) podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver (terminar- irse) la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente (Ejem: Carta Documento) su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado (fecha que piensa devolver la vivienda).El locatario (inquilino), de hacer uso de la opción resolutoria (terminación anticiada del alquiler)  en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un sólo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso (de un año que lleva alquilando). El Locador o Propietario deberá mantener en el tiempo del contrato, en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada y  no perturbar al inquilino en el uso de la vivienda.

LO QUE TIENE QUE SABER PARA PAGAR GASTOS DEL CONTRATO DE ALQUILER.

    Gastos de mantenimiento de la vivienda: El que te alquila (locador) esta obligado a entregarte la vivienda en buen estado para poder usarla como figura en el contrato, después de entregada subsiste la obligación de hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes. La obligación del inquilino (locatario) solo comprende las reparaciones por daños que surjan como propios y no por el deterioro natural de la vivienda.

    Gastos forzados: Si el que te alquila (locador) no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, el inquilino (locatario) está autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si éstos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador.” Art. 1518 del Código Civil.

    Gastos de Expensas: El inquilino solo debe pagar las expensas ordinarias, cuando note que un mes venga un monto superior a lo corriente, debe ver si se encuentran discriminadas como extraordinarias y notificar de lo mismo al que te alquila (locador-propietario).  Si no esta discriminada, debe solicitar al administrador que la discrimine: Las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos que están más allá del común de lo ordinario. Pueden crearse en base a un imprevisto de carácter no urgente; para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia de haber tenido que recurrir a él para paliar un imprevisto de carácter urgente; o de acuerdo a una acción planificada (p/e: pintar el edificio para fin de año; renovar matafuegos o ascensores; etc.). Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos extraordinarios como así tampoco a los correspondientes al Fondo de Reserva ya que son fondos de capitalización exclusivos de los copropietarios. De modo que, tanto uno como el otro, deberán estar correctamente discriminados en la liquidación de expensas a efectos de que los locatarios no concurran con los gastos de su locador. En caso de que por alguna índole estos montos estuviesen unificados, el locador deberá coordinar el detalle discriminatorio de expensas con el administrador para trasladárselo al inquilino

    Reparaciones del Locador:  Si el que te alquila se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al inquilino (locatario), podrá éste exigir, según las circunstancias, terminar el contrato de alquiler, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Art. 1519 del Código Civil.

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